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最新の民泊情報をキャッチアップするため、福岡へ
この頃インバウンド関連の仕事が増えておりますミンチ研究員です。ゴーヤ関係ねぇ・・・。
というわけで今日は最新の民泊事情をキャッチアップするため、第3回 全国民泊推進ネットワーク協議会が開催される福岡に行ってきました。
▲開催地は福岡国際会議場
12/1 福岡にて民泊が解禁される！
前回の協議会開催地は広島だったのですが、今回なぜ福岡なのか？
それは12/1 条例改正により福岡市で民泊が解禁されるからです。
現時点(11/29現在）で民泊が認められている特区は
- 東京都大田区
- 大阪府
- 大阪市
の3地区ですが、まだ物件数は20~30とあまり芳しくありません。
ですが福岡市は上記エリアと異なり、空き家の量も多いことから、本格的な普及が進みそうな感じがします。
解禁を間近に関心も高まっている
会場の雰囲気はこのような感じ。不動産会社・物件オーナーさん・民泊運営代行会社など多種多様な方が出席されており、関心の裾野が広がっていることを感じます。
具体的な取り組み事例が増えたプログラム内容
式次第はこちら。前回と比較すると、具体的な実務事例が増えています。
司会は会長の佐竹 隆幸氏
ナビゲーターは顧問の勝瀬 典雄氏です。
司会とナビゲーターの違いがちょっと謎でしたが（笑）紅白の総合司会と 司会みたいなイメージですかね。
というわけで各プログラム内容を記載していきます。
アグレッシブすぎる商工会が自治体を動かした栃木県塩谷町の事例
トップバッターは栃木県塩谷町。
発表者は商工会の福田徳弥氏。
バリバリの栃木弁です。
塩谷町は周囲に鬼怒川・那須・塩原温泉、日光など周囲が観光地という恵まれた立地にあるのですが、肝心の宿泊施設がないため宿泊需要を取り込むことができませんでした。
そこで目をつけたのが、町内に120軒もある全く活用されていない空き家たち。
町役場も検討を進めていたものの、いかんせんスピードが遅い。
そこで商工会の有志7-8人で町内すべての空き家を地権者から間取りまで調べ上げデータ化。
▲まさに足で稼いで情報を得ています
このことが町役場の空き家民泊検討を進める契機となり、現在本格検討中とのこと。
ちなみに120軒の空き家をすべて調べ尽くすのに土日を返上して丸4日かかったとのこと。
スピード感ハンパない！
空き家の持ち主と関係性がある地域住民が当事者意識を持って動いたからこそ、スピーディーに物事が運んだのだと思いました。
行政に丸投げせず、いい意味で勝手にやりはじめること。これが空き家活用の１つのポイントではないでしょうか？
民泊の視点を活かした部分改装で復活を目指す鳴子温泉
続いては宮城県大崎市の事例
発表者はヤマダエスバイエルホームの方。（スミマセン、名前控え忘れました・・・）
ヤマダエスバイエルホームはヤマダ電機の子会社ですが、こういった民泊事例も手がけていたんですね。
しかも上場企業(1919）です。
さて温泉旅館のリニューアルは、大手資本が参入し、一気に全面改装というのが主流。
しかし本事例は民泊の視点＝建物の良さを引き出す部分改装というアプローチです。
例えば1階の道路脇というちょっと使いづらい空室を
ペット連れが使いやすく、表の庭の景観を活かした物件にリノベーションしたり
国内団体客減少によりほとんど活用されていなかった宴会場を
外国人観光客がゆっくる過ごせる場所としてリニューアル。
なんだかとてもワクワクする試みだなと感じました。
建物もきっと喜んでいるでしょう。
ヤマダ・エスバイエルホームスゴイなぁ。民泊が本格解禁される前に株買おうかしら。
最低購入価格は81,000円(11/29現在）
頑張れば買えてしまう！！
民泊法改正の最新情報
続いては来年に改正があると予想される民泊制度の最新情報。
逐一フォローできないので、こうやってまとめて知れるのは助かります。
発表者はランドブレイン株式会社の野々山 桂 氏。
第2回でも発表されておりました。もはやこの分野の専門家ですね。
制度整備状況
国単位の動きでは10月、特区地区（大田区・大阪府・大阪市）において民泊として認められる滞在日数要件が
「6泊7日」 ⇒ 「2泊3日」
に引き下げられたのが大きなトピックス。
やはり同一地域に 6泊7日 というのはちと長いですね。
現在民泊特区は、東京都大田区・大阪府・大阪市。
そして12/1より福岡市。
さらに年内には千葉市、北九州市が仲間入り。地味に増えてきていますね。
が、日本全国が特区になるわけではない（特区の意味がない）ので、それ以外の地域は非合法という扱いに。
いくら民泊やる気があっても、住んでる地域が対応してなかったら残念すぎますね・・・。
違法民泊を取り締まる動きが強まる
そして合法ではない民泊を取り締まる動きが活発化しています。
特に京都市は、通報窓口まで設置する徹底ぶり。
大阪市まで追随。
一方でAirbnbは11月、日本にAirbnbで宿泊した外国人が300万人突破したことを発表。(2015年10月~2016年10月）
これは日本に来た外国人の10人に1人以上が Airbnbを通じて民泊しているということになります。
非特区地域で民泊を行うためには
需要が増えているのに、特区じゃない。一体どうしたらええんじゃ！？
そんな板挟みな状況に対して、全国民泊推進ネットワーク協議会は、「簡易宿所」 という枠組みで合法化することを提案しています。
ほほう、簡易宿所なる制度があるとは知りませんでした。。。
次は簡易宿所という枠組みで合法民泊をスタートした事例の紹介です。
難易度の高い簡易宿所を実現した事例
「簡易宿所」であれば違法にならない。
ではどうすればその簡易宿所の認定を受けることが出来るのか？
民泊代行会社AirAgent × おもてなしJAPAN株式会社
が協力して実現した事例をご紹介します。
簡易宿所の認定には保健所との交渉が必要
簡易宿所の認定にあたっては、保健所とのタフな交渉が必要です。
例えば、
- 帳場の場所
- トイレの数
- 入浴設備
など多くの確認・手続きを経なければいけません。（他消防法なども）
ここで多くの方が挫折してしまうようです。
今回事例の認定にあたっては1級建築士が保健所と粘り強く交渉したとのことでした。
渋谷区西原のテナントビル37.5㎡の場合
ニトリを中心に家具を揃え、ここまでガラリと変更。
ちなみに投資額は1㎡あたり1万円程度とのこと。
家賃相場は12万円ですが、1泊単価8,000円~25,000円。
11/15にオープンしたばかりですが、開始3日目でこんなに予約が埋まったそうです。
渋谷区幡ヶ谷の木造２Fアパート19㎡の場合
こちら家賃4.5万円の物件。
2年間空室だったそうですが、民泊に改装したことで13万円/月 稼ぐ物件に変身しました。
ぶっちゃげ都市部の民泊競争は激化しつつあり、撤退を余儀なくされているケースもよく耳にします。
しかしきちんと簡易宿所として認可を得ており、合法民泊として営業していれば、今後取り締まりが強化され競合が撤退していく中でも生き残れるのではないかと思いました。
合法民泊実現ソリューションを提供する
この成功事例をモデルとして、おもてなしJAPAN㈱は下記コンセプトで事業を展開していく考えです。
自己資金0円で合法民泊実現
ここが大きなポイントですね。
費用内訳は下記の通り。
2年間空室だった渋谷の物件。機会損失は単純に考えて13万円×24ヶ月＝312万円。
であれば合法民泊という手法を活用して稼働させたほうが良いのかなという気がしました。
古民家・空き家の耐震リフォーム
続いてバセム氏による耐震構造の話。
先日も福島県で地震があったばかりですよね。
内容としましては、第2回と重複するため、下記記事をご参考下さい。
第2回 全国民泊推進ネットワーク協議会@広島は 地方民泊の最先端がつまったスゴイ会じゃった。
ゲストが期待することは物件によって異なる。
続いて658軒の民泊物件を管理するPIPI HOSTINGの事例。発表者は社長のチンさん。
2015年1月に創業した同社は、多くの物件を管理する中で様々なオーナーさんの課題と向き合ってきました。
▲なぜジャッキー（笑）
特に多かったのが集客手段。
ホスト目線とゲスト目線ではズレがあるそうです。
物件オーナーが自分好みの部屋をつくったとしても、ミスマッチが起こる可能性が高いということですね。
物件の立地や文脈毎に中身を変える
そういったミスマッチが多く発生している中、PIPIさんは物件ごとに上手く打ち出し方を変えられて特色を出しています。
例えば
周辺は洋室が多い新宿の物件においては、
和の雰囲気を強調して差別化したり
周辺におしゃれなカフェが多数ある渋谷の物件では
カフェの雰囲気を踏襲するためブルックリン風に仕上げたり
商店街下町にあるちょっとメジャーでない物件については
あえてここを選ぶコアな日本好きのために、日本文化モリモリでおもてなし。
おもわず、なるほどなーと唸ってしまいました。
PIPI管理物件の平均稼働率は73%と高い水準なのですが、こういった工夫に支えられているわけですね。
騒音検知センサーを配備
また民泊を運営していく中で必ず出てくるトラブルが下記3パターン。
面白いなーと思ったのは、騒音対策のため、騒音検知センサーを各部屋に配置していること。
これは一定以上の音量を検知すると、本部にお知らせが入り、スタッフが警告に向かうというもの。
スゲー！
これなら問題が大きくなる前にいち早く手が打てますね。
中国人に特化した合法民泊サイト
あと手元のチラシに入っていたのが、年々存在感が高まっている中国人に特化した民泊サイト 宿日家。
掲載している物件は合法物件のみ。
違法民泊の取締りがどんどん厳しくなってくると、こういったサイトの存在感が高まってくるでしょうね。
まとめ
民泊は今までグレーゾーンでした。
しかし今後どんどん訪日観光客が増加する中、トラブルを防ぐためにも法律による取締りが強化されてくるでしょう。
実際京都市は、違法民泊通報窓口を設置してますからね。ひぇー！
今後参入予定の方は、民泊のルール・法律に対して今以上に理解レベルを上げていかなければいけないと感じた第3回 全国民泊推進ネットワーク協議会でした。
今日の一句
”来年は 駆逐が進む グレーゾーン”
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